ایرن‏آن

هرازچندگاهي با رونق بازار مسكن در كشور، بازار ساخت و ساز و بلند مرتبه سازي از سوي پيمانكاران ساختماني يا مالكين رونق بيشتري مي يابد و هركدام سعي مي كنند از ديگري جلو بيفتند. در اين ميان شاهد آن هستيم كه هر روز ساختمان ها ، رعايت مباحث قانوني در ساخت و سازها، زيباسازي چهره شهرها، ايمن سازي ساختمان ها، در هم ريخته مي شوند تا با طراحي نوين ساخته و به بازار مسكن بازگردند. به روز كردن ساختمان ها، رعايت مباحث قانوني در ساخت و سازها ، زيبا سازي چهره شهرها ، ايمن سازي ساختمانها ، استفاده از دانش روز و مهندسي سازنمودن سازه ها و مسائلي از اين قبيل، امور بسيار مهمي مي باشند كه از يك طرف نگاه كردن به آنها اين امر (ساخت و ساز) را بسيار زيبا جلوه مي دهد. اما چنانچه به روي ديگر اين سكه نگاهي بيندازيم مي بينيم در دوران اين ساخت و سازها هيچ نظارت و كنترلي بر طول مدت اتمام كار يا ساعات كاري آنها وجود ندارد و تقريباً در جاي جاي كشور به خصوص شهرهاي بزرگ، در تمام ماه هاي سال و روزهاي ماه و ساعات شبانه روز حقوق شهروندي همسايگان، عابران و ... از اين بابت نقض مي شود.
در بدو امر شايد آنچه به ذهن متبادر شود بحث حق مالكيت و حق هرگونه دخل و تصرف مالك در ملك خود مي باشد و چنانچه مالك حق ساخت و ساز و امور وابسته به آن را در ملك خود نداشته باشد شاهد نقض يكي ديگر از حقوق اساسي شهروندي يعني حق مالكيت خواهيم بود زيرا لازمه حق مالكيت اموري اين چنيني مي باشد. حال با طرح اين فرضيه سعي مي كنيم در حد مجال، به بررسي اين موضوع يعني تعارض حق مالكيت در ساخت و سازهاي ساختماني و نقض حقوق شهروندان از اين بابت بپردازيم.
براساس ماده 30 قانون مدني هر مالكي نسبت به مايملك خود حق همه گونه تصرف و انتفاع را دارد. اين قاعده كه در اصطلاح حقوقي قاعده تسليط ناميده مي شود و از ظاهر آن پيداست به همان فرضيه فوق الذكر و ديدگاه عموم برمي گردد اما اين قاعده محدود بر اين است كه مستلزم تضرر همسايه نبوده يا به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از مالك باشد. به موجب ماده 132 قانون مدني «كسي نمي تواند در ملك خود تصرفي كند كه مستلزم تضرر همسايه شود مگر تصرفي كه به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرراز خود باشد.»
فلسفه اين ماده كه عيناً از فقه اماميه گرفته شده و موردپذيرش فرق ديگر اسلامي- منجمله فقه عامه، حنفي، مالكي، شافعي و حنبلي- نيز مي باشد رعايت حقوق اجتماعي شهروندان است زيرا يكي از ضروريات شهرنشيني و زندگي اجتماعي رعايت حقوق يكديگر است كه اگر غير از اين بودسنگ بر روي سنگ دراجتماع بند نمي شد. وضع قوانيني همچون قانون تملك آپارتمان ها، قانون مدني، قانون موجر و مستأجر و قوانيني ازاين قبيل همه در جهت تسهيل و انسجام روابط اجتماعي است.
در مقابل قاعده تسليط در حقوق اسلام و متعاقب آن در حقوق ايران قاعده ديگري وجود دارد كه يكي از منابع مهم حقوق به شمار مي رود. اين قاعده كه به قاعده لاضرر مشهور شده و منتسب به پيامبر مكرم اسلام(ص) است. كه آن مقام شريف در مقام تعارض بين حق مالكيت دو نفر بيان نموده اند. شرح داستان مفصل است و جويندگان دانش و علم مي توانند تفصيل امر را در كتب قواعد فقه موجود يافته و مطالعه نمايند ليكن به اختصار شرح ماجرا بدين قرار بوده كه در زمان پيامبر عظيم الشأن اسلام(ص)، شخصي درخت خرمايي درمنزل همسايه اش داشته و بدون رعايت آداب ورود به منزل غير و با اين ادعا كه به درختي كه مالك آن مي باشد رسيدگي مي نمايد وارد منزل همسايه شده و از اين بابت موجب آزار و اذيت همسايه اش را فراهم آورده بود. با شكايت صاحب منزل نزد پيامبر(ص) و دعوت از صاحب درخت، وي حاضر به فروش يا تعويض درخت حتي با تعداد زيادي درخت در جاي ديگر نگرديده و نه تنها به تذكرات همسايه بلكه به ارشاد پيامبر(ص) نيز وقعي ننهاد. همين امر موجب بيان قاعده لاضرر و لاضرار في الاسلام از لسان مبارك پيامبر اسلام(ص) شد و به استناد آن درخت همسايه از جاي كنده شد و به وي داده شد تا در هر كجا مي خواهد بكارد.
فلسفه وجودي قاعده لاضرر در اسلام آن است كه همه حقوق تا جايي كه متعرض حقوق ديگري نگردند محترمند. مسلم الصدور بودن قاعده مذكور از ناحيه پيامبر(ص) به حدي است كه هيچ اختلافي بين فرق اسلامي درآن وجود نداشته و مشهور فقها آن را قبول نموده اند و تاكنون مبناي بسياري از فتاوي مهم بوده است. برهمين اساس پس از پيروزي شكوهمند انقلاب اسلامي يكي از اصول قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران بدان اختصاص يافته و قاعده لاضرر را بدين نحو بيان مي نمايد. «هيچ كس نمي توانداعمال حق خويش را وسيله اضرار به غير يا تجاوز به غير يا تجاوز به منافع عمومي قرار دهد.» و ماده 132 قانون مدني نيز در قسمت اخير خود دقيقاً رعايت همين معنا را نموده است.
ساخت و ساز حق مالك و از ملزومات حق مالكيت بوده و مورد احترام همه حقوقدانان و فقها مي باشد اما دامنه اين حق تا به كجاست؟ تا چه مدت و به چه مقدار ساعت كاري و...؟ چنانچه نگاهي به اطراف محل سكونت خود و بستگان خود در جاي جاي شهرمان بيندازيم شايد محله اي وجود نداشته باشد كه در آن ساخت و سازي نباشد. تخريب طولاني مدت ساختمان هاي قديمي توسط كارگران و عدم استفاده از ابزارهاي جديد در اين زمينه، گودبرداري و تخليه نخاله هاي ساختماني توسط ماشين آلات سنگين در شب و بيشتر مواقع تا ساعاتي پس از نيمه شب و حتي تا صبح، تخليه مصالح در جلوي ساختمان ها و ايجاد سدمعبر براي عابران و همسايگان، عدم تعويه كارگاه مناسب ساختماني درپروژه در دست احداث، كاركردن كارگرها بعضاً در دو يا سه شيفت كاري و در طول شبانه روز، عدم تعطيلي پروژه ها در ايام تعطيل حتي روز اول عيد نوروز، عدم توجه و نظارت كافي بر طول دوره ساخت و مسائلي از اين قبيل، همه اموري هستند كه به نوعي باعث نقض حقوق شهروندان ديگر به خصوص همسايه مي شود.
درباب رعايت حقوق همسايه در شرع مقدس اسلام اخبار و احاديث زيادي وجود دارد كه قابل احصاء نمي باشد. اما بر رعايت آنها تاكيد شده است كه ذيلاً فقط به بعضي از آنها خواهيم پرداخت.
پيامبراسلام(ص) فرمودند: «جبرائيل مرتب مرا به همسايه سفارش مي كرد تا اين كه گمان كردم به زودي او را از ورثه قرار مي دهد» و در حديث ديگر آمده است كه: «پيغمبر (ص) به علي(ع) و سلمان و ابوذر و مقداد دستور داد كه درمسجد به بالاترين صدا ندا كنند كسي كه همسايه اش از بدي هاي او در امان نباشد ايمان ندارد.» در حديثي از امام صادق(ع) كه از پدر گرامي اش امام باقر(ع) نقل مي كند فرمودند: «همسايه مانند خود انسان است؛ نه ضرر مي رساند ونه ستم مي كند و احترام همسايه بر همسايه مانند حرمت مادر اوست.»
در حديث ديگري از امام صادق(ع) و او از اميرالمومنين(ع) و او از رسول خدا(ص) نقل كرده كه فرمودند: «كسي كه همسايه اش را اذيت كند خداوند بر او بوي بهشت را حرام مي كند و جايگاهش در جهنم است و آن بدجايگاهي است و كسي كه حق همسايه اش را ضايع كند از ما نمي باشد.» و بسياري احاديث و روايات ديگر كه به حسن همجواري و رعايت حقوق همسايگان اشاره دارد كه مجال پرداختن به آن در تحقيق حاضر نمي باشد ليكن آنچه مسلم است ونه تنها در اسلام بلكه نزد ساير اديان الهي نيز مورد احترام مي باشد رعايت حقوق همسايه مي باشد.
از مطالب پيش گفته آنچه واضح و روشن است تزاحم و تعارض بين قاعده تسليط و لاضرردر مورد بحث يعني ساخت و ساز ساختمان در فرض مرقوم مي باشد. حال با تزاحم اين دو قاعده چه بايد كرد؟ قاعده تسليط را بر لاضرر حاكم گردانيم يا بالعكس؟ از توجه به فلسفه وجودي قاعده لاضرر و سيره پيامبر اسلام(ص) چنين برمي آيد كه قاعده لاضرر بر قاعده تسليط حكومت دارد. از طرف ديگر عقل نيز چنين حكم مي كند كه كسي نمي تواند با استناد به حقوق خود متعرض حقوق ديگران شود. به اين دلايل و حكم سيره و عقلاء به حكومت قاعده لاضرر بر تسليط، نظر مشهور فقها نيز بر همين رويه استوار است و در حقوق ايران نيز جمع مادتين 30 و 132 قانون مدني مويد همين معناست.
خوب با اين اوصاف بايستي حكم به تعطيلي تمامي پروژه هاي ساختماني نمود اما اين طور نيست. ما قائل به آن هستيم كه مالك يا پيمانكار مي توانند ساخت و ساز نمايند اما با رعايت حقوق ديگران، در طول مدت مشخص و در ساعت كاري معين و...؛ لذا اگر چنين باشد حقوق ديگران رعايت گشته و به هيچ عنوان تعارض و يا تزاحمي بين دو قاعده تسليط و لاضرر به وجود نمي آيد. چه آن كه در بعضي از پروژه هاي ساختماني شاهد آن هستيم پيمانكاران با رعايت قوانين و كار در چارچوب ضوابط مقرر، به خوبي و بدون هيچ مشكلي پروژه هاي خود را به اتمام مي رسانند. در همين راستا پيشنهادات مولف در جهت رعايت حقوق شهروندان و حفظ حقوق مالكان و پيمانكاران به شرح ذيل مي باشد كه اميد است دست اندركاران امر با توجه به آن زمينه ساز نهادينه نمودن رعايت حقوق شهروندي در زمينه ساخت و ساز ساختمان را فراهم آورند:
نهادينه شدن حقوق شهروندي در ساخت و ساز
1- نظارت دقيق بر ساخت و سازها توسط شهرداري ها در سراسر كشور:
بديهي است كه ساخت و ساز در سطح كشور نظام مند مي باشد به طوري كه، در سال هاي اخير اقدامات مناسبي نيز در اين زمينه صورت گرفته اما اين امور محدود به خود ساختمان شده است. اموري همچون ايمن سازي ساختمان ها، جلوگيري از هدر رفتن انرژي و اصلاح الگوي استفاده از انرژي، استفاده از دانش روز و مهندسي ساز نمودن سازه ها، طراحي مدرن و مسائلي از اين قبيل؛ اما نكته حائز اهميت، نقش بالاي شهرداري ها به عنوان حافظ حقوق شهروندان در ساخت و سازها مي باشد. براي اين منظور دو راهكار وجود دارد:
الف- تعريف مدت زماني متعارف براي ساخت: شهرداري ها با توجه به در اختيار داشتن توان فني و مهندسي لازم مي توانند مبادرت به تعريف مدت زماني متعارف جهت ساخت و ساز و امور مربوطه به هنگام صدور پروانه تخريب و مجوز ساخت بنمايند تا مالك ساختمان يا پيمانكار در مهلت زماني مقرر نسبت به اتمام و تكميل پروژه ساختماني اقدام نمايند در غير اين صورت با برخوردهاي قانوني مواجه شوند. در جهت ضمانت اجراي انجام اين امر مي توان از مالك و پيمانكار ضمانت يا بيمه تضمين انجام تعهد اخذ شود تا در صورت عدم اقدام به موقع و عدم انجام تعهد، از محل آن خسارت اخذ شود. يا با اعمال مقررات تنبيهي از ادامه اقدامات و عمليات اجرايي تا مدت مشخص ممانعت به عمل آيد يا از راهكارهاي مشابه استفاده شود.
ب- اعتبارسنجي از متقاضيان ساخت: از ديگر ابزارهاي اصلاح نظام مند كردن ساخت و سازها علاوه بر مورد فوق توسط شهرداري ها، اعتبارسنجي از متقاضيان ساخت مي باشد. بدان معنا كه متقاضيان ساخت علاوه بر ارائه مدارك قانوني جهت دريافت مجوز، ملزم شوند مداركي دال بر توانايي آنان جهت ساخت در فرجه زماني تعريف شده در بند فوق اخذ شود تا ضمن آن كه از صدور پروانه هايي كه متقاضي آن توان اتمام پروژه را در زمان معين و متعارف ندارد ممانعت به عمل آيد و هم از ايجاد مزاحمت هاي آتي كه موجب نقض حقوق شهروندان مي شود خودداري شود.
البته در اين راهكار ذكر اين نكته ضروري است كه همانند رشته هاي مشابه، در نظر گرفتن موارد محدوديت مسئوليت و معافيت از مسئوليت مالكان و پيمانكاران بايستي مدنظر قرار داده شود تا چنانچه به دلايلي كه خارج از حيطه اختيار آنان است اتمام پروژه در مدت معين ميسر نشد از مسئوليت بنا به مورد معاف شده يا مسئوليت آنان محدود شود. به عنوان مثال چنانچه به علت اوضاع نابسامان اقتصادي در جهان، تهيه قسمتي از مصالح ناممكن شود مهلت متعارف جديدي به پيمانكاران اعطاء شود.
2- الزامي شدن استفاده از خدمات پيمانكاران مجاز در ساخت - با توجه به ا ين كه در حال حاضر ما شاهد پيشرفت هاي چشمگير و روزافزوني در سطح جهاني در تمام عرصه ها مي باشيم كه ساخت و ساز از آن مستثني نمي باشد الزامي شدن استفاده از خدمات پيمانكاران مجاز مي تواند راهكاري در جهت نظام مند نمودن ساخت و سازها به شمار آيد.
ايجاد نظام صنفي براي پيمانكاران ساختمان
در اين بخش دو مطلب اساسي يعني نظام مند نمودن پيمانكاران حاضر و اعطاي پروانه فعاليت به آنها و ديگري چگونگي فعاليت پيمانكاران جديد مي باشد كه در بخش هاي مجزا به بررسي هر كدام خواهيم پرداخت:
الف- نظام مند نمودن پيمانكاران ساخت - در حال حاضر تعداد زيادي پيمانكار در عرصه ساخت و ساز مشغول به كار هستند كه بعضاً نه تنها توان مالي كافي جهت انجام پروژه را ندارند بلكه تخصص لازم را هم در اين زمينه ندارند و باعث ايجاد مشكلاتي براي خودشان و مالكان مي شوند كه النهايه كار به دادگستري و محاكم قضايي كشانده مي شود و متاسفانه بسياري از دعاوي ملكي مطرح دادگستري در اين خصوص مي باشد كه نيازمند آسيب شناسي جدي و برنامه ريزي جهت رفع آن توسط مراجع ذي صلاح منجمله قوه قضائيه، مجلس شوراي اسلامي، شوراي شهر، شهرداري ها و ... مي باشد.
در حالي كه اگر پيمانكاران در سطح ملي با تدوين منشور ملي پيمانكاران سازماندهي شوند و با درنظر گرفتن شرايطي، واجد صلاحيت تشخيص داده شوند و به آنان مجوز و پروانه فعاليت پيمانكاري در زمينه ساخت و ساز و امور مربوطه اعطاء شود هم مالكان با اطمينان خاطر كار را به دست كاردان مي سپارند و هم اين دسته از پيمانكاران داراي مرجعي رسمي جهت رسيدگي به امور صنفي مي شوند.
ب- اعطاء پروانه فعاليت به پيمانكاران جديد - در صورت نظام مند شدن و ايجاد نظام صنفي براي پيمانكاران حاضر، چنانچه فردي بخواهد در زمينه ساخت و ساز فعاليت نمايد و متقاضي دريافت مجوز و پروانه فعاليت پيمانكاري باشد مي تواند با ارائه مدارك قانوني و احراز شرايط لازم پروانه فعاليت را از نظام صنفي مربوطه دريافت كند و در ليست پيمانكاران ثبت شوند تا مالكان بتوانند با مراجعه به ليست مذكور از طريق كتابچه، سايت اينترنتي يا نظام صنفي پيمانكار مورد نظر را انتخاب و با عقد قرارداد قانوني بر روي فرمت هاي خاصي كه توسط نظام صنفي پيمانكاران تهيه شده و در آن حقوق مالكان و پيمانكاران رعايت شده است انجام پروژه را به پيمانكار مورد نظرش واگذار كند. در پايان خاطرنشان مي شود به تمام مزاياي پيشنهادات ارائه شده، رعايت حقوق شهروندان، حفظ حقوق مالكان و سازگاري ميان قواعد تسليط و لاضرر را بايد اضافه كرد.