ایرن‏آن

نشريه ميد در گزارش خود آورده است:اكنون، در حالي كه بسياري از كشورها در سرتاسر جهان در حال ورود به اولين دوره ي ركود خود در قرن 21 هستند ،برج دوبي-بلند ترين ساختمان دنيا كه قرار است در سپتامبر كامل شود- را مي توان به اين ليست اضافه كرد.
اين روند به آساني قابل توضيح است.پروژه هاي جاه طلبانه ي املاك و مستغلات در صورتي كه به درستي درك شوند، شرايط اقتصادي روز را منعكس مي كنند كه عمدتا با يك فراواني نقدينگي كه به سرمايه گذاران اجازه مي دهد املاك را خارج از برنامه و با قيمت هاي متورم خريداري نمايند ،مشخص مي شود كه در عوض بودجه ي لازم براي اجرا و ادامه ي پروژه را براي توسعه دهندگان فراهم مي كند.
با اين حال، اين شرايط اغلب تا زماني كه كار به اتمام مي رسد، دچار تغيير مي شوند.به محض اينكه نقدينگي پايان يابد،اعتماد سرمايه گذاران سقوط مي كند و مدل تجاري با شكست مواجه مي شود.اين بدان معناست كه تنها پروژه هايي كه در مرحله ي پيشرفته اي قرار دارند و به لحاظ مالي به نقطه ي بدون بازگشت رسيده اند، در زير ضربات ركود، كامل مي شوند.در حاليكه توسعه دهندگان در انتظار بازگشت به شرايط بازاري كه منجر به اجرايي شدن پروژه هاي آنان شد ، هستند، همه چيز متوقف است.
در حاليكه برج دوبي به كامل شدن نزديك مي شود،توسعه دهندگان در دوبي با اين سناريو دست و پنجه نرم مي كنند.
سلطان بن سليمان-مدير شركت Dubai World كه شركت مادر توسعه دهندگان Nakheel و Limitless است- مي گويد: "امروزه در زمينه ي املاك و مستغلات هر آنچه تحت ساخت است ادامه مي يابد، هر آنچه در دست طرح ريزي است در قفسه گذاشته مي شود تا تجارت دوباره بازگردد. " .تجارت دوباره باز خواهد گشت .شايد نه به ميزان قبل؛ اما باز خواهد گشت.هر آنچه اكنون نتوان آن را تامين مالي كرد با تاخير مي افتد.
"هيچ چيز منحل يا متوقف نمي شود ،بلكه پروژه ها به تاخير مي افتند.برج Tower برج بلند 1.4 كيلومتري كه توسط Nakheel طرح ريزي شده است تازمان لازم به تاخير مي افتد.ما با بازار در نوسان هستيم.ما سرمايه گذاران، توسعه دهندگان و تاجران هستيم و فقط آنچه را بازار مي خواهد مي سازيم. "تنها شركت هاي بن سلطان نيستند كه پروژه ها را به تاخير مي اندازند.تنها در دوبي طرح هاي متوقف شده شامل برج الفتان ، برج العلم،برج هاي Marina Sky و برج Pentominium هستند.در آنسوي ايالات متحده ي عربي،طرح ها در سراسر خليج فارس به سرنوشتي مشابه دچار گشته اند كه از جمله ي آنان طرح توسعه دهنده ي Kingdom Holding براي يك برج فوق اعاده بلند در جده كه به نام Mile High Tower شناخته مي شود ،مي باشد.
توسعه دهندگان با انتظاري دراز مدت براي ازسر گيري كار بر روي طرح هاي خود مواجه هستند.در 5 سال گذشته تقاضا براي املاك در خليج با اختلاف زيادي از عرضه پيشي گرفت، اما اكنون شرايط معكوس شده است.
به گفته ي شركت تحقيقاتي املاك و مستغلات Landmark Advisory در دوبي،تركيب انقباض جمعيت و 24هزار واحد مسكوني كه در سال جاري وارد بازار مي شوند، موجب ايجاد ميزان 52هزار واحد مسكوني مازاد تا پايان سال 2009 در اين امارت خواهد شد كه ضربه ي بسيار شديدي به قيمت ها وارد خواهد كرد.
يك گزارش اخير از بانك سرمايه گذاري سوييسي UBS نتيجه گيري مي كند كه قيمت هاي املاك مسكوني در دوبي مي تواند تا 70درصد نسبت به قيمت قله ي آن در اواخر 2008 ،افت داشته باشد.شركت مشاوره ي املاك و مستغلاتي آمريكايي Jones Lang LaSalle هيچگونه بهبودي را در قيمت املاك تا سال 2011 پيش بيني نمي كند.
پايان توسعه ي ساختمان هاي بلند به معناي پايان بخش ساختماني منطقه نيست.اما؛اين به سادگي نشانه ي شروع دوره اي است كه ويژگي آن سرمايه گذاري كمتر است.توسعه دهندگان بي پول در حال اولويت بندي طرح هاي خود به منظور رسيدن به يك بازار كوچكتر و كمتر احتكار آميز(قماري) كه نياز به املاك با كيفيت خوب و قيمت هاي معقول در عوض آپارتمان هاي مجلل در ساختمان هاي خاص و برجسته است ، دارد.
يك شركت مشاوره انگليسي كه در دوبي كار مي كند مي گويد: "ما دوباره در حال دريافت تقاضا براي پيشنهاديه طرح ها هستيم.اما اينها براي پروژه هاي جديد نيستند بلكه از ما مي خواهند كه طرح ها را ارزان كنيم ،بخش ها و اعضاي گران قيمت را حذف كنيم و اندازه ساختمان ها را كوچك تر كنيم.ساختمان هايي كه از ما خواسته مي شود طراحي كنيم دقيقا مشابه آنهايي هستند كه 6 يا 7 سال قبل مي ساختيم. "
با روند تنظيمي بازار، قسمت عمده ي كار معماري در منطقه وابسته به اين تغيير جهت به سمت توسعه هاي كوچك و محدود مي باشد.پيمانكاران روندي مشابه به اين را در قطر و ساير كشورهاي كوچك منطقه خليج پيش بيني مي كنند،اما مقداري كار پرحجم و سطح بالا در عربستان صعودي در حاليكه اين پادشاهي در حال توسعه ي مراكز جديد تجاري و مالي است، ادامه مي يابد.يك شركت پيمانكار واقع در امارات متحده كه در منطقه ي كار مي كند مي گويد: "قطرو دوبي اشباع شده اند و ديگر نياز به ساختمان هاي بزرگ ندارند.در عربستان صعودي،آنها هنوز همه ي ساختمان هاي شمايلي خود را نساخته اند.،به همين دليل شاهد ساخت و ساز ساختمان هاي بلند در مناطقي چون منطقه ي مالي شاه عبدالله در رياض هستيم. "
پيش بيني مي شود ساير قسمت هاي منطقه به اصول اساسي املاك و مستغلات بازگشت كنند؛توسعه ها وابسته به مكان،بازدهي و كيفيت هستند.در اين ميان به گفته ي كساني كه در اين صنعت كار مي كنند،مكان ،مهم ترين عامل در تصميم گري اينكه يك طرح توسعه تا چه ميزان موفقيت آميز خواهد بود، مي باشد.
Jesse Downs-مدير خدمات تحقيقاتي و مشاوره در Landmark Advisory-مي گويد: "بازار در حال بازگشت به اصول اوليه است و اصل اساسي در املاك و مستغلات مكان است.مردم درباره ي محل زندگي خود ترجيحاتي دارند.بهترين مثال Dubai Marina است-سهامداران در حال دريافت تقاضا براي بازديد و فروش در اينجا هستند و علت آن مكان است. "
كارآمدي و بازدهي، مانند مكان در 5 سال گذشته براي توسعه دهندگان منطقه در اولويت نبوده است در اين مدت تمركز بر روي طراحي ساختمان هاي برجسته كه داراي بيان ويژه و بي نظير معماري هستند ،در عوض ساختمان هاي اساسي كه درآمدهاي بالايي را سبب مي شوند،معطوف شده است.
اما با ازميان رفتن حدود منفعتي،توسعه دهندگان ديگر نمي توانند از پس هزينه ي شيوه اي كه در پيش گرفته اند برآيند.يك پيمانكار واقع در امارات متحده مي گويد: "اكنون زمان آن فرارسيده كه به اصول بازگرديم وبه فكر ساختمان هاي معقول كه از فضا حداكثر استفاده را مي كنند باشيم.اخيرا يك ساختمان را به پايان رسانديم كه تنها 35درصد آن كارامد بود(فضاي استيجاري).اكنونراهي وجود ندارد كه مشتري بتواند از پروژه ها صاحب پول شود. "
مسئله ي كيفيت نيز مهم تر خواهد شد.در بازاري كه سرمايه گذاران املاك را به طور معمول قبل از پايان آنها پيش فروش مي كردند، كيفيت مسئله ي مهمي نبود.اما در بازاري كه در آن توسعه دهندگان در حال جستجو براي فروش املاك به مردمي كه مي خواهند در آنها زندگي كنند، هستند، سطح استاندارد املاك يكي از اولويت ها خواهد بود.
رسيدن به ساختمان هاي با كيفيت تر نبايد براي توسعه دهندگان دشوار باشد.هزينه هاي ساخت نزول كرده اند و پيمانكاران اكنون زمان و منابع غني و بيشتري براي انجام مناسب وظيفه ي خود دارند.
اين پيمانكار مي گويد: "كيفيت باز خواهد گشت.ديگر نياز به استفاده از راههاي ميان بر نيست.طرح ها به طرز مناسبي كامل خواهند شد،زيرا پيمانكاران مجبور نيستند براي انجام وظيفه ي خود، در جستجوي منابع تقلا كنند.ساختمان هايي كه در 5 يا 6 سال گذشته كامل شدند، به لحاظ كيفي به خوبي آنهايي نيستند كه در اواخر 1990 و اوايل 2000 ساخته شدند. "
دسترسي به بودجه نيز نقشي اساسي در تحول بازار ايفا خواهد كرد.بانك ها در تلاش هستند خود را در معرض املاك و مستغلات قرار ندهند و اين بدان معناست كه اعتبار كمياب و پرارزش خواهد ماند.تحليلگران صنعتي مي گويند كه پيش بيني مي كنند يك تغيير در جهت تامين بودجه براي طرح هاي معقول مسكوني از منابع جديد،از طريق مدل هاي ارتباطي عمومي-خصوصي، اتفاق افتد.اين شامل بودجه ي بازنشستگي و بودجه هاي سرمايه خصوصي،كه به لحاظ سنتي محافظه كارتر هستند و داراي نقشي فزاينده در توسعه هاي املاك منطقه هستند، مي باشد.
تا كنون توسعه دهندگان برتر منطقه اعلام كرده اند كه در حال بازنگري طرح هاي توسعه ي خود به منظور تمركز بر روي خريداراني كه در جستجوي املاك براي زندگي كردن در آن ،در عوض سرمايه گذاران بزرگ ،هستند.براي مثال شركت Aldar Properies واقع در ابوظبي اين موضوع را به وسيله ي تغيير در برخي پروژه ها كه به عنوان طرح هاي مجلل شناخته مي شد به طرح ها ي مسكوني با قيمت هاي معقول تر كه با قيمت ها ي پايين تري به فروش مي رسند،تعقيب نموده است.
استراتژي جديد در نمايش معاملاتي Cityscape در آوريل در اوظبي مشخص شد؛ هنگاميكه Aldar پروژه هاي ويلاهاي Al-falah خود را برجسته نمود.اين پروژه 5هزار خانه براي شهروندان ابوظبي با مخارج طرح هاي توسعه ي مجلل و با هدف مكان هايي چون ساحل Al-Raha و جزيره ي Yas فراهم مي كند.دولت ها نيز در صورت نياز نقش عمده اي را بازي مي كنند و مستقيما طرح هاي مسكوني را برا شهروندان خود تامين بودجه مي كنند.عربستان صعودي بيشترين نياز را به ساخت خانه دارد.در آوريل،رياض پيشنهادي براي ساخت 17هزار ويلا در پادشاهي به ارزش 4.6 ميليارد دلار دريافت كرد و پروژه هاي خانه سازي با مقياس وسيع در سالهاي آتي پيش بيني مي شوند.
اين پروژه ها بدون شك پيمانكاران و بقيه ي بخش زنجيره ي تامين مالي را مشغول نگه مي دارند،اما آنها مانند اتفاقي كه براي طرح دوبي هنگاميكه در سال 2003 اجرا شد ،افتاد ،دچار توهم نمي شوند.يكي از پيمانكاران دوبي مي گويد: "براي 5 سال، پروژه هاي مجلل و بزرگ معمول نبودند،اما اكنون آن سالها گذشته اند.اكنون من در انتظار روزي هستم كه به دخترم از روز هايي بگويم كه ما به خود جرات خيالبافي داديم و برج هاي بلندي ساختيم. "